租赁大业三年成势 2018年楼市生态裂变

臻房网 2017-12-06
租赁大业三年成势 2018年楼市生态裂变

租购并举的住房制度从2015年试点起步,局面已经打开。从2018年开始,整体格局将深度变化,星星之火正在燎原成势。

这更像是一场被动参与,因为不参与就会被迫退出这些超大特大城市的地产市场。这也更像是一场赌博,赌的是政策放松与规则的不确定性。

11月22日,深圳龙华区润达圆庭小区“CCB建融家园”,迎来了贷款租房的首位客户李拓,他成为中国建设银行首位三年期长租贷款客户。“建行给了我三年期的贷款,总共26万元左右,以后我每个月还7000多元。这套四居室的房子带全新装修,面积100多平方米,沙发、柜子、床、书桌等一应俱全,靠近深圳地铁4号线红山站。”

租购并举的住房制度从2015年试点起步,局面已经打开。从2018年开始,整体格局将深度变化,星星之火正在燎原成势。

这不得不说来自于顶层设计的土地制度改革与催化。11月10日,深圳首宗70年自持租赁用地以挂牌的方式出让,最终深圳市人才安居集团竞拍成功,成交地价为10.1亿元并配建37860平方米人才住房。

11月21日,上海土地交易市场再推6幅租赁住房用地。自7月推出首宗租赁住宅用地至今,上海已经推出29宗租赁住宅用地,出让租赁住房用地15幅。而北京已成交超25宗土地涉及70年产权持有,大约能够提供租赁房源2万套。

政策总会反射到行动与市场,据记者不完全统计,截至目前,包括北京、上海、广州、天津、杭州、成都等城市共计成交自持和租赁用地超过100宗,可提供约0898-28288763转向了“房东”。

在记者接触的房地产市场人士中,大多数人士认为,由于住房租赁市场主要面向的是中低收入人群,租金水平不可能太高,仅靠租金收益甚至还不能覆盖前期银行借款成本,盈利性成为房企开发自持租赁项目的痛点。

记者得到的数据是,目前长租公 寓行业的平均融资成本高于10%。据龙湖地产内部测算,长租公 寓的资金成本要控制在4%左右,持续投入后才能实现盈利。

万科董事会主席郁亮在中期业绩发布会上表示,万科的长租公 寓如果能够达到1%~2%的回报率,他就很满意了。“未来随着政府出台相关政策扶持,长租公 寓回报率低的情况应该也会改善。如果能够达到6%~8%水平的话,我们就往这个方向走。”

今年6月份,万科以“总价25.3亿元+70年100%自持”竞得佛山桂城一宗占地超过5.5万平方米的商 住地,而后万科公布了这一地块的运营方式,将与建设银行合作,打造租赁社区,定名为“CCB建融家园·泊寓”。但具体如何运营一直未有透露。如果计上自持面积超过50%的土地,万科的自持地块已经达到五宗之多。

万科的一个运营思路是,将采用合作建房和众筹的方式,引入合作企业,化解盈利难题。

按照万科的设想,考虑到自持住宅产权不能分割,将设计成立众筹平台,将众筹中的“一份”对应20~30套住房,参与众筹的企业按照众筹份数,支付交易对价。在万科开发建设完成项目后,参与众筹企业的员工可以租赁这些住房,同时向众筹平台缴纳租金,再返回到相应企业。而万科则收取众筹运营费用、提供所有物业管理和配套经营服务。

不过万科方面在回复记者时表示,截至目前,众筹方案还未有明确进展。据了解,万科竞得自持宅地,基本是由区域公司自行决定的,北京公司和广州公司先行试水。显然,仍处于试水阶段的万科,很难说已经找到了盈利模式。

万科长租公 寓业务开展两年多时间,主要收入还是以租金以及服务费为主。据同策咨询研究院分析报告,自持住宅用地,只租不售的限制,万科只能以重资产的方式建设长租公 寓。所以除了租金收入方面,重资产运营还具备资产增值属性,以达到企业资产管理的目的。

重资产并不意味着无法退出,对于泊寓而言,万科已经规划未来通过REITs的方式降低资产重量。万科大规模扩张租赁公 寓,基于一个最大的出发点和最终的落脚点,就是从产品的全生命周期上考量,这些长租公 寓中的租客或许就是万科未来的业主,客户的获取是房企永远绕不开的命题。

资产证券化也要看投 资回报率

尽管目前盈利性不佳,也挡不住房企们竞投自持租赁地块的“热情”。

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