年终策划|2017海南楼市大爆发:销售金额2637亿 销售面积2246万㎡

臻房网 2018-04-02

2016年海南房地产市场销售额逼近1500亿,被业内称为销售大年,因为这是自国际旅游岛投资狂热期过后的首次回升,当时恐怕没有多少人会预料到真正的销售大年会在一年后到来。据中策(海南)房地产顾问有限公司统计数据显示,2017年,海南商品房销售额2637.1亿元,销售面积2246万㎡,房价也从2016年的9878元/㎡上涨至11742元/㎡,实现逆袭

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爆发时代

去年销售行情一路狂飙,尤其是2、3月份的迅速窜涨,全面打开了海南市场,就像一脚踩上了一辆加满油的汽车,往平坦大道一路向前,不过这辆车没能跑得太远,就在4月份被迅速踩下刹车。限购、限贷、限售、限建、限地,一系列政策层出不穷,史上最严调控迅速到位。即便如此,海南市场还是交出了最好的答卷。

2017年的爆发,让市场出现了几个有意思的变化。

1、座位排次生变,三亚、陵水跌出成交面积前三甲

海口、三亚、陵水,曾经铁打的前三甲座次,在2017年被颠覆。据中策统计,2017年商品房销售面积前三甲分别是海口、澄迈、儋州,三亚和陵水则分别排在第四、五位。虽然澄迈和儋州的成交金额和房价依然落后三亚、陵水一大截,但有一个现象正在改变市场:越来越多的购房者正在向西部转移。

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2、西部崛起 成交金额全线看涨

购房者向西部转移并不只体现在儋州和澄迈的成交上,而是大范围的爆发:澄迈销售金额205.7亿元,同比增长145.7%,临高55.4亿元,金手指·高尔夫温泉小镇,同比增长140.2%,儋州196.3亿元,同比增长143.9%,昌江15.1亿元,同比增长19.3%,乐东44.2亿元,同比增长66.1%。全省销售额年度增长超过100%的7个市县里,西部就占据了3个。以东、中、西为区域划分,西线2017年的成交金额涨幅为107.6%,远超东部的70%和中部的75.8%。

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3、调控重点的中部 有4市县成交金额同比增长超100%

7个销售额年度增长超过100%的市县里,有3个位于西部,剩下4个在中部,多少有些出乎意料?中部市县基数低,市场行情好,实现翻番比东、西部更容易。

4、房价过万市县扩容至5家 洼地被填平

2016年房价过万的市县仅三亚和陵水,2017年房价过万市县扩容至5家,分别是海口、三亚、陵水、万宁、乐东。当然,这是过去1年来的综合统计,如果将观察点仅放到最近1个月,越线的市县会更多。以海口为例,2017年1月的房价为9896元/㎡,11月房价为15573元/㎡,洼地被填平。

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5、第一梯队成交金额门槛翻番 提升至424亿元

2016年第一梯队的成交金额门槛是200亿元,2017年这个数字翻了一倍,提升至424亿元,前三甲依然由海口、三亚、陵水把持,第4名的澄迈还在200亿元徘徊,能否进入第一梯队的行列,未来要看价值如何体现。

6、购房成本上升 海口成交总价段150万元以上增长率超300%

房价上涨,购房总成本必然上升。海口2016年住宅成交总价段集中在60-100万元,2017年成交总价段集中在100-150万元,占比33.87%,150万以上的价格段增长惊人,超过300%。

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7、单盘销售额前十榜单门槛提升:海口跃至15亿 三亚为11亿

2017年前11月,海口单盘销售额前10门槛提升至15亿元,海航豪庭以31.59亿元问鼎冠军,而前10名中,绿地占据3个席位。三亚虽然第一名遥遥领先海口,鲁能三亚湾以57亿元斩获冠军,但是集中度低于海口,前10榜单的入围门槛仅为11亿元。

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8、存量房时代正在到来 澄迈、儋州二手房成交量超三亚

由于购买成本上升,从一手房外溢的需求转而求其次进入二手房市场。过去一年,全省二手房均价稳步上涨,直逼一手房价格。据中策统计,1月时海南省二手房均价为12195元/㎡,12月均价为14125元/㎡,价格上涨幅度为15.83%。而海口由于限购政策出台,主城区二手房需求增加,龙华区的二手房均价超1.5万元/㎡,基本与一手房持平。

此外,和主流印象不同,三亚并非是仅次于海口的第二大二手房活跃市场,而是澄迈和儋州,这对购房者来说,是一个新信号!

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2018楼市如何?

预判楼市,其中一个基本面就是跟着政府、政策走。

1月19日,2018年海南省住建工作会议召开,会议表示将控制2018年海南房地产发展规模:房地产开发投资同比增长约10%,商品房销售面积同比下降10%左右,逐步保持合理销售规模。

为此,2018年房地产市场工作将从以下方面着手:

一、继续深化“两个暂停”政策。除中部生态核心区市县外,下达2018年商品住宅年度建设指导性计划时,实行总量控制,加快建立租购并举的住房制度,2018年起每年下达租赁型住宅建设计划时,都要明确租售比例。

二、完善住房供应保障体系,满足本地居民多元化、多层次住房需求。

三、加强房地产市场调控和监管。各市县要切实落实主体责任,成交量过大、价格上涨过快的市县,要适时出台更加严格的调控措施;要坚决遏制各类投机投资炒作行为,稳定市场预期,防止大起大落。

看完政策基本可以得出一些预判:

1、开发投资增10%,销售面积降10%,一增一减,看似矛盾,其实意在改变海南房地产发展方向。开发投资或将集中在租赁住房、保障房、高端精品房地产,同时控制商品房市场规模,外来群体购房门槛或再度提高。

2、严控市场规模,防止大起大落。无论是土地供应还是市场成交,都会进一步缩减;

3、租赁用地将适度出让,保障刚需,平抑房价;

4、成交量过大、价格上涨过快的市县不排除政策进一步加码。放松调控?短期内不可能;

5、综合此前政策来看,2018年海南房企将是痛并快乐的一年:需求旺盛,但供给端将被严控,大规模的出货量很难出现。

2017年的潮水正在褪去,新的一年已经到来,无论如何,楼市再回不到窗口期,渴望低价和市场向上的预期依然会矛盾交织,上车还是等待,这一切还得交由购房者自己判断

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