3.38万亿!上市房企史上最高库存

臻房网 2016-10-08

随着国庆黄金周的来临,楼市再度火热。

“今年6月签约价格9300元,现在涨到17000元了,现在这个户型已卖没了。”成都市民王宇(化名)近期介绍称,该楼盘其余较小户型也从8300元/平附近涨到目前的12000元至13000元。

9月27日,记者向该房企相关负责人核实了上述消息。王宇所说的楼盘,正处于近期国内楼市关注的焦点区域之一,成都城南板块。

随着涨价潮蔓延至川渝地区,投机客不断跟风,而迅速飙涨的“浮盈”,也使得人们相信自己不会成为最后的“接盘侠”,并选择忽略掉一些潜在的利空因素。

3.38万亿!上市房企史上最高库存

21世纪经济报道记者注意到,虽然国内商品房待售面积已连续6个月下降,但上市房企披露的存货规模却创下了历史新高。

Wind数据显示,截至二季度末,申万划分的137家A股上市房企存货总额为3.38万亿元,去年底这一数字则为3.15万亿元。

若将港股上市房企统计在内,存货规模更远高于上述水平。统计数据显示,截至6月底,中国恒大等60家典型房企整体存货规模总额为5.51万亿,较去年底增长9.37%。

CRIC研究中心分析师房玲27日告诉记者,虽然下半年二线城市房价跟涨明显,但上市房企存货指标是按投入计算的,即历史产生的成本,所以上市房企的存货指标不会受到近期房价上涨影响。

存货“摸底”

当下游需求高涨时,企业库存相应会处于低位,但对地产行业来说,这一规律却并不适用。由于房价近十年处于牛市,房企始终处于“扩大再生产”阶段,其存货规模不断攀升。

据统计,2010年6月底,A股上市房企存货为7550亿元,到今年6月底时,这一数字已增加至3.38万亿元。

21世纪经济报道记者梳理各家房企存货数据后发现,全国性大型房企存货增幅尤为明显,而一些区域性房企本身基数有限,虽然部分公司出现小幅下降,但对整体影响有限。

以排名靠前的房企为例,万科、绿地控股、保利地产、招商蛇口、华夏幸福和首开股份六家公司存货规模均超过千亿,而万科和绿地两家公司存货更超过4000亿元。

从增幅上看,万科上半年存货增幅达到16.14%,华夏幸福存货增幅则高达23.67%。相比之下,绿地、保利两家公司则维持在个位数水平。

不过,进入2016年以来,房企总体存货增速出现明显下降。统计数据显示,今年上半年,A股上市房企存货增幅为7.19%,而去年同期增幅则高达23.64%。

“上市房企的存货指标,一般包括拟开发物业、在建项目和已建成项目三项,所以其规模要高于市场现有的待售商品房库存。”房玲27日告诉记者。

以万科为例,截至今年6月底,公司拟开发产品为1081亿元,占比25.28%,在建开发产品2777亿元,占比64.96%,而已完工开发产品(现房)仅为398.2亿元,占比9.31%。

不难看出,万科存货主要以在建开发产品为主,这也是公司上半年存货增长的主要因素之一,而其2015年底时在建开发产品账面价值为2286亿元。

进一步细分来看,除了北京、上海、深圳三地外,万科在建开发产品主要集中在经济发达的沿海二线城市,以及西部省会省市。以东莞为例,万科在建项目多达11个,预计总投资额近180亿元。

绿地、保利等超大型房企的布局,基本与万科一致。

相比之下,区域性房企则更为看重深耕本土资源,跨区域产品数量相对较少。例如,金科股份计入存货中的地产项目,便多集中在重庆、成都地区,以及部分三线城市,如内江、遂宁等地。

值得关注的是,下半年楼市涨价潮开始蔓延至南京等二线城市,而在此之前各家大型房企早已囤积重兵。

以保利地产为例,其在南京、合肥分别拥有9处和7处在建项目,同时公司还计划在合肥新增保利熙悦府、朗香书院等三处项目。

涨价去库存?

历来,国人习惯于追涨杀跌,这在近期上演的一幕幕“抢房”大戏中,被演绎得淋漓尽致。

“场面太火爆了,还有因为抢不到房而起冲突的,开发商反而成了弱势群体,售楼处都不敢营业了。”记者27日联系的成都投资者李莉时,她刚好正在看房。而在之前,她已计划买下城南一家新开盘的楼盘,但却未能成功抢得房源。

她传给记者的微信群聊天记录显示,多家楼盘因开发商临时调价,暂时不接受购房者看盘,等新一轮价格出来后,另行通知。如今楼市的火热程度,可见一斑。

一家全国性房企相关负责人27日对记者介绍称,“最近有很多外地的朋友来咨询成都楼市的情况,有的是在外工作的四川人,有的则是在成都生活过,比较熟悉当地情况。”

“就我熟悉的楼盘来看,之前销售不理想的楼盘现在都有所好转,之前比较火的楼盘,卖得比以前更好了。”四川本土一家房企中层27日告诉记者。

据他介绍,部分承担了卖房任务的中介,往往为了多卖出楼盘,也会夸大楼盘的销售情况,“比如实际上只卖出了20套,他就跟你说卖出去了50套”,这无疑也加剧了人们抢房的热情。

此外,随着楼市开启暴走模式后,已有人开始炒“楼花”获利。而所谓炒楼花,是指投机客在楼盘建成之前,只交纳少部分订金,订下房源后再转手卖给别人,以此获得高额订金的差价。

随着投机盘、跟风者的集中涌入,大幅拉升了各家房企的销售额。以万科为例,虽然6月底存货高达4275亿元,但由于其所开发楼盘均位于北上广,以及沿海和省会省市,所以其楼盘并不愁销售。

根据万科销售月报统计,2016年1~8月份公司累计实现销售面积1778.7万平方米,销售金额2375.2亿元,分别较去年同期增长41.65%和52.2%。

需要指出的是,从数据来看,万科销售金额的增幅明显高于销售面积的增幅,很可能是今年房价大幅上涨所致。

记者统计万科单月销售数据后发现,今年2月至6月,万科销售面积呈单边上涨走势,并于6月份达到326.4万平方米的新高。

而这期间正是深圳、上海等一线城市房价疯狂拉涨的阶段,可见房价的上涨,一定程度上也带动了公司销售的提升。

不过,涨价去库存的模式,目前集中在一二线城市。

“今年一二线城市的库存去化明显,但三四线城市去库存仍比较困难,要知道房地产的库存主要是集中在三四线城市,此外,二线城市的大量商业库存,同样也面临着类似问题。”前述四川房企中层人士指出。

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